「退去するのに、なんでこんなにお金がかかるの？」
正直に言うと、店舗の原状回復費用は理不尽に感じるくらい高いことがあります。開業時の内装工事に500万円使って、退去時にまた400万円払う——そんな話は珍しくありません。
でも、知識があれば費用を大幅に抑えられます。ラポルタが手がけた退去案件での実体験をもとに、費用を抑える3つの方法を解説します。
まず知っておくべき：原状回復の基本ルール
原状回復とは「借りた当初の状態に戻すこと」です。一般的な住宅賃貸と違い、店舗・オフィスは「スケルトン渡し」が求められることがほとんど。
スケルトン状態とは、壁・床・天井の仕上げを全部撤去し、コンクリートの躯体だけが残る状態です。
費用の内訳（目安）：
- 内装解体・撤去：8〜15万円/坪
- 設備撤去（厨房・エアコン等）：実費精算が多い
- 廃材処分費：撤去量に応じて変動
- 原状回復確認・立会い対応：業者管理費
30坪の飲食店で試算すると、解体・撤去だけで240万〜450万円。設備撤去を加えると500万〜700万円になることも。
方法1：居抜き渡し交渉——最も効果的な費用削減策
原状回復費用を抑える最強の方法は「そもそも工事しないこと」です。
次のテナントがそのまま使える状態（居抜き）で渡すことを、オーナーが認めてくれれば、解体費用がほぼゼロになります。
居抜き渡しが通りやすい条件：
- 次のテナントがすでに決まっている（または見込みがある）
- 建物の老朽化があり、どうせ大規模改修が予定されている
- 現テナントの内装状態が良く、次の用途に活用しやすい
交渉のポイント：
「居抜きで渡したいのですが」と言うだけでは通りません。オーナーにとってのメリットを提示する必要があります。
- 「原状回復工事期間がなくなるので、空室期間が短縮されます」
- 「次のテナントが既に内装を気に入っていて、すぐ契約できる状況です」
- 「解体しないことでビル躯体へのダメージリスクが減ります」
あるカフェの退去案件では、オーナー側に次テナントのあてがなく、空室リスクを感じていたタイミングで「居抜きのまま客付けする」という提案をしました。オーナーが合意し、テナント自身の原状回復費用を400万円から80万円（設備撤去のみ）に抑えられました。
方法2：業者を自分で選ぶ——指定業者は高い
原状回復工事で損をする最も多いパターンが「ビルオーナー指定の業者に任せる」ことです。
指定業者は相場の1.5〜2倍の見積を出してくることがよくあります。「指定業者を使う必要がある」と思い込んでいるテナントが多いのですが、契約書に明記されていない限り、自分で業者を選ぶ権利があります。
進め方：
- 契約書の原状回復条項を確認する（「指定業者」の文言の有無）
- 自社で信頼できる業者に相見積もりを依頼する
- オーナーに提示し、同等の工事内容で安い業者での施工を了承してもらう
相見積もりを取って「ビルの指定業者は坪単価35万円、ラポルタは坪単価18万円でした」という事例があります。差額が500万円以上になることも珍しくありません。
ただし、オーナー指定業者でないと保証が切れる等の条件が契約書にある場合は要注意。弁護士や不動産の専門家に確認してからにしましょう。
方法3：「入居前の状態」を証明する——過大な請求を防ぐ
ぶっちゃけ、これが一番ないがしろにされているポイントです。
原状回復は「借りた当初の状態に戻す義務」があります。つまり、入居前から存在していた傷・汚れ・劣化は借主が直す義務がない。
でも、入居前の状態を写真で記録していないと「そこは借主が壊した」と言われても反論できません。
入居時にやるべきこと（退去時のための準備）：
- 壁・床・天井・設備の全体写真を撮影
- 既存の傷・汚れをリストアップして記録
- 管理会社に書面で「入居前の状態確認書」を作成してもらう
退去時に「このダクトの錆は入居前からです」と主張するには証拠が必要です。記録がなければ、新たな損傷として扱われます。
入居時の記録がない場合でも、前テナントの契約書や管理会社の記録に残っていることがあります。退去交渉の前に確認してみましょう。
スケルトン戻しが必要な場合の費用削減術
どうしてもスケルトン工事が必要な場合でも、費用を抑えるポイントがあります。
廃材を減らす： 解体した材料を産業廃棄物として処分するコストが高い。リサイクル可能な素材（スチール什器・厨房機器）は買取に出すか、次テナントへの売却を検討する。
解体工事のタイミング： 退去日ギリギリに着工すると繁忙期料金になることがある。退去1〜2ヶ月前から業者を決め、工程に余裕を持たせると値交渉がしやすい。
DIYの活用（小規模な場合）： 壁の撤去や床材の剥がしは、許可を取れば借主自身で行うことも可能。業者の解体費用を減らせる。ただしアスベスト含有材料がある物件は絶対にNG。専門業者に依頼してください。
まとめ
原状回復工事の費用を抑えるカギは「知識を持って交渉すること」です。
- 居抜き渡しが可能かをまず交渉する
- 業者は自分で選んで相見積もりを取る
- 入居前の状態を証拠として残す
この3つを実践するだけで、相場の半分以下に抑えられるケースがあります。「退去が決まったけど、何から動けばいい？」という段階で相談してください。一緒にやりましょう。
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